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按份共有房產(chǎn)分割

來(lái)源:離婚律師網(wǎng)   作者:未知  時(shí)間:2016-10-25   點(diǎn)擊數(shù):9

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  房屋按份共有又稱房屋分別共有,是指兩個(gè)以上的主體對(duì)同一房屋按照一定的份額共同享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所謂份額,是指共有人在所有權(quán)整體中所享有權(quán)利的份量,即所有權(quán)份額,其效力及于房屋整體的每一物質(zhì)構(gòu)成部分,而不能簡(jiǎn)單理解為實(shí)物份額。例如,甲、乙、丙合資興建一棟房屋,三方按5:3:2的比例出資,形成甲、乙、丙三方對(duì)該房屋的5:3:2的所有權(quán)份額,則各自2使用該房屋的面積原則上應(yīng)按此比例分配,但也可能并非如此。實(shí)際使用只具有分管性質(zhì),不能將之等同于所有權(quán)份額。

  房屋按份共有,并不是把共有房屋分割成若干份,各享有一份所有權(quán),而是各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。房屋按份共有人享有的權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)既是指有實(shí)際占有、支配房屋的權(quán)利,還包括以所有權(quán)人的名義進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。使用權(quán)是指房屋共有人有權(quán)按自己應(yīng)占份額、依房屋用途實(shí)際使用房屋。收益權(quán)是指房屋共有人有按自己所占份額分享利用房屋所得利益的權(quán)利,如房屋出租的租金,由按份共有人按所有權(quán)份額分享。處分權(quán)是指房屋按份共有人有權(quán)根據(jù)自己的意愿依法轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額。按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的所有權(quán)份額,其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋按份共有人應(yīng)盡的義務(wù)包括兩個(gè)方面:一是按照所有權(quán)份額承擔(dān)對(duì)共有房屋進(jìn)行管理、修繕等支出的費(fèi)用;二是行使所有權(quán)時(shí)不得損害其他共有人的利益。按份共有人在使用和處分房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)按照協(xié)商一致的原則處理,意見(jiàn)不一致時(shí),依占房屋份額過(guò)半數(shù)的共有人的意見(jiàn)作出決定。各個(gè)共有人不得各行其是。在按占房屋所有權(quán)過(guò)半數(shù)的共有人的意見(jiàn)做出決定時(shí),不得損害其他共有人的利益。部份共有人行使權(quán)利侵犯其他共有人的利益造成損失時(shí),應(yīng)當(dāng)賠償損失。按份共有人在轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)份額時(shí),不通知其他共有人,不保證其他共有人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。按份共有的房屋可因部分共有人的要求進(jìn)行分割,分割的方式有三種,共有人可根據(jù)具體情況進(jìn)行選擇。

  (1)直接分割房屋

  形成房屋的區(qū)分所有。能夠區(qū)分成彼此獨(dú)立使用的房屋,按份共有人可對(duì)房屋按份額直接進(jìn)行分割。如一棟三層樓的房屋,為三個(gè)所有人等份共有,就可以各分得一層房屋的所有權(quán)。但由于整個(gè)房屋是連在一起的,有些屬于無(wú)法分割的部分,仍為各所有人共同所有,因而形成房屋的區(qū)分所有。即房屋由按份共有人中的一人獨(dú)有,其他共有人的所有權(quán)份額折成價(jià)款,由獨(dú)自取得所有權(quán)的人補(bǔ)償。

  (2)直接分割房屋與房屋作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合

  這主要包括兩種情況:一是對(duì)房屋進(jìn)行直接分割時(shí),由于房屋結(jié)構(gòu)的原因,各按份共有人無(wú)法按各自擁有的所有權(quán)份額比例分配,對(duì)部分所有權(quán)份額作價(jià)補(bǔ)償。如甲、乙按3:2的比例擁有一棟兩層樓的房屋,該房屋如分割成各占一層時(shí),則乙占了甲的所有權(quán)份額,此時(shí),就應(yīng)作價(jià)由乙補(bǔ)償甲的所有權(quán)份額。二是三個(gè)以上的人按份共有房屋時(shí),房屋由兩個(gè)以上的共有人補(bǔ)償其他共有人所占份額的價(jià)款后,再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋,房屋作價(jià)由甲、乙所有,甲、乙在補(bǔ)償丙、丁應(yīng)占部份的所有權(quán)份額后,再按比例分割房屋。

  (3)房屋變價(jià)分割

  房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權(quán)時(shí),可把房屋出售,賣得的價(jià)款由共有人按所有權(quán)份額進(jìn)行分配。

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