離婚財(cái)產(chǎn)律師

　　案例一

　　董先生與妻子黃某于2003年確立了戀愛關(guān)系。因黃某是北京戶口，婚前三個(gè)月以個(gè)人名義購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，支付了20％首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。隨后，兩人辦理了結(jié)婚登記，婚后每月房貸均由董先生負(fù)責(zé)償還。2007年9月兩人拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證。2008年5月，黃某向北京市某法院起訴離婚，并要求確認(rèn)該房為自己婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而董先生卻認(rèn)為該房雖然是在婚前購買，但卻是為結(jié)婚目的購買，自己每月還貸，房產(chǎn)證也系婚后取得，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一方在婚前已通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢。一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。雖然產(chǎn)權(quán)證是婚后取得，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權(quán)取得的憑證。因此，將該房認(rèn)定為黃某婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只將婚后還貸部分的一半也就是10萬元判決由黃某負(fù)責(zé)歸還董先生。

　　董先生不能接受這個(gè)結(jié)果，董先生向中級(jí)人民法院提出上訴，認(rèn)為判決嚴(yán)重有失公平，堅(jiān)持認(rèn)為該套房屬于共有，退一步說就算不能認(rèn)定共有，也應(yīng)該按自己還款比例享受到房屋增值。當(dāng)初買房時(shí)合同價(jià)是35萬，現(xiàn)在房價(jià)為150萬，自己只拿到區(qū)區(qū)10萬元，在如今的北京可能連一個(gè)小廚房都買不到，自己卻面臨無家可歸的境地。終審維持了一審判決。

　　案例二

　　白先生與妻子林某于2001年7月在北京登記結(jié)婚。白先生婚前以個(gè)人名義購買了北京市朝陽區(qū)某小區(qū)房屋一套，支付了40％首付款并辦理了個(gè)人房屋按揭貸款。婚后，夫妻共同居住使用該房，并以雙方收入償還房屋貸款和負(fù)擔(dān)家庭生活支出。2002年7月該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記人為白先生個(gè)人。林某于2007年向法院起訴離婚，并要求分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)。白先生同意離婚，但認(rèn)為該房屋是其婚前個(gè)人的，與妻子并無關(guān)聯(lián)。

　　法院認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)在登記時(shí)生效。就被按揭房屋而言，白先生在購買房屋時(shí)所簽房屋買賣合同僅是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，作為設(shè)立房屋買賣合同的立約人，白先生并不能當(dāng)然因此享有房屋的所有權(quán)，白先生僅能享有因簽訂合同而產(chǎn)生的債權(quán)。由于涉案房屋是具有物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據(jù)我國婚姻法“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得才產(chǎn)屬夫妻共有所有”之規(guī)定，涉案房屋依法應(yīng)屬夫妻共同所有。法院將該房屋判歸林某所有，在扣除白先生的婚前個(gè)人首付后，按房屋的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償給白先生一半。法院對(duì)這兩起案情幾乎相同的案件，一個(gè)適用合同法，認(rèn)為簽定合同后取得全部債權(quán)，物權(quán)為自然轉(zhuǎn)化，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅為行政手段而已；另一個(gè)則適用婚姻法和物權(quán)法的規(guī)定，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)以登記為生效要件，婚后取得的物權(quán)理應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，從而作出了兩份完全不同的判決。

　　隨著房價(jià)的步步高升，高額房價(jià)已經(jīng)很少有人能一次性付清，向銀行按揭貸款買房已經(jīng)成了老百姓購房的必然選擇。婚前以一方名義簽訂購房與銀行貸款合同并支付房屋首付款，婚后共同還貸并取得房產(chǎn)證的情況非常普遍，但該房屋到底是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋如何確定產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋增值如何分割，由于法律沒有明確規(guī)定，而適用不同法律之間又產(chǎn)生沖突，以至于出現(xiàn)了大量上述同案不同判的案例。

　　分析

　　（一）婚前按揭房屋權(quán)屬認(rèn)定以及房屋增值是否能夠分割問題的三種觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)一，該房是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時(shí)尚未歸還的貸款為一方的個(gè)人債務(wù)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，返還一半給配偶一方。目前北京上海、深圳等地方法院正是以此觀點(diǎn)做出審判指導(dǎo)來審理案件。之所以將婚前按揭房認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，究其原因是因?yàn)楫?dāng)購房人與開發(fā)商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃給開發(fā)商，具備了辦理房產(chǎn)證的條件，購房合同雙方都已履行完了合同義務(wù)，雙方已結(jié)束了購房合同的關(guān)系。此后，購房人償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的履行債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。房產(chǎn)證的取得是債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的一種手續(xù)而已，屬于行政管理的需要，不影響房屋物權(quán)的歸屬。

　　觀點(diǎn)二，該房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如在婚后取得房屋所有權(quán)，無論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)平均分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。這種觀點(diǎn)以江蘇法院的審判意見為代表。《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記生效的時(shí)間被認(rèn)為是物權(quán)取得的時(shí)間，并以此認(rèn)定房屋所有權(quán)之歸屬。如果物權(quán)取得的憑證即房產(chǎn)證的時(shí)間為婚后，就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同取得了房屋的物權(quán)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下分割時(shí)，應(yīng)考慮婚前一方作出的較大貢獻(xiàn)，對(duì)未取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　觀點(diǎn)三，將該房認(rèn)定為婚前按揭方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的貸款為其個(gè)人債務(wù)。針對(duì)夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參與還貸的行為應(yīng)按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產(chǎn)或者投資于其他方面而獲益的權(quán)利。對(duì)按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方還貨所做的貢獻(xiàn)，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償，而不僅僅是返還婚姻關(guān)系期間共同還貸的一半。這以廣東法院的觀點(diǎn)為代表，是上述第一二種觀點(diǎn)的折中。

　　（二）應(yīng)從公平角度出發(fā)，明確界定婚前按揭類型房屋的權(quán)屬性質(zhì)及考慮房屋增值而給予配偶一方以合理補(bǔ)償。

　　購買房屋的行為發(fā)生在婚前，婚前一方所訂立合同及實(shí)際付款行為應(yīng)是婚后取得物權(quán)的原因行為。在我國不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身兼具債權(quán)和物權(quán)合同的性質(zhì)，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買賣合同之后，盡管未登記，此時(shí)其所享有的為物權(quán)性的期待，而非單純的債權(quán)。雖然《物權(quán)法》明文規(guī)定，物權(quán)的取得為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)產(chǎn)生。現(xiàn)實(shí)生活中，從房屋購買到實(shí)際取證需要相當(dāng)長的一段時(shí)間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門發(fā)放房屋所有權(quán)證的行為，其主要目的是為了更好的保護(hù)第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。顯然，機(jī)械地以婚后取證的時(shí)間來認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，有可能造成顯失公平的情況產(chǎn)生。

　　另外，從《婚姻法》想要保護(hù)的財(cái)產(chǎn)利益本質(zhì)出發(fā)，《婚姻法》之所以要區(qū)別一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)及雙方婚后的共同財(cái)產(chǎn)，其目的是在區(qū)分財(cái)產(chǎn)來源性的基礎(chǔ)上，公平合理地保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)及共同財(cái)產(chǎn)的安全。婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)是通過個(gè)人努力所獲得的財(cái)產(chǎn)，而婚后共同財(cái)產(chǎn)是通過雙方婚后共同努力所得到的財(cái)產(chǎn)。婚姻法關(guān)于婚前個(gè)人與婚后共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分的根本標(biāo)準(zhǔn)并不是在財(cái)產(chǎn)獲得時(shí)間上，而在于到底是誰付出了勞動(dòng)取得了財(cái)產(chǎn)，也體現(xiàn)了婚姻法所保護(hù)利益的精神所在。

　　就婚前按揭房而言，一方在婚前從選擇開發(fā)商開始、到看房和簽定買賣合同籌款交首付，到與銀行簽定貸款合同每個(gè)月承擔(dān)月供，甚至到裝修，均是婚前一方支付對(duì)價(jià)，并承擔(dān)所有義務(wù)。至于婚后的還貸行為，婚前一方繼續(xù)承擔(dān)著一半的義務(wù)，婚前按揭房事實(shí)應(yīng)屬于婚前一方付出勞動(dòng)所獲得的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果只是因?yàn)榛橐鰻顟B(tài)的改變或是婚后物權(quán)憑證的取得，就將該房屋認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)，是違背婚姻法的精神，同時(shí)也不利于個(gè)人私有制財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。

　　婚姻法律師說，將房屋判為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)另一方僅給予婚后還貸部分的一半的審判思路，認(rèn)為極不可取。究其原因，因?yàn)槊總€(gè)社會(huì)有自己不同的觀念及屬性，如果要構(gòu)建新的和諧社會(huì)、平緩社會(huì)矛盾，就必須要正視中國社會(huì)中的傳統(tǒng)觀念對(duì)人們現(xiàn)實(shí)生活的影響。結(jié)婚時(shí)一般是男方負(fù)責(zé)買房裝修，而女方的負(fù)責(zé)購買家具電器。到了離婚時(shí)，男方所購買的房屋早已是天價(jià)，而女方所購買的家具電器卻是日漸老化變得一錢不值。如果將一方婚前購買的房屋視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，僅對(duì)配偶婚后參與還貸部分返還一半，將是對(duì)婦女、兒童及另一方利益的重大損害。

　　另外，根據(jù)我國今年新的房貸政策，計(jì)算每戶房屋的擁有數(shù)量不以人頭計(jì)而是以一個(gè)家庭為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。如一個(gè)家庭已有一套未清償完貸款的房屋，從申請(qǐng)貸款的條件上來說，未購房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，而喪失應(yīng)有的利益。夫妻婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還一方婚前財(cái)產(chǎn)的剩余貸款，也將會(huì)對(duì)未購房一方的再次購房能力產(chǎn)生嚴(yán)重影響。離婚時(shí)，當(dāng)婚前按揭房房由幾十萬飛漲到一百多萬時(shí)，卻只分給對(duì)方參與還貸的一半，將會(huì)嚴(yán)重違背法律的公平原則，出現(xiàn)極度不正義的情況。因此，分割時(shí)如能考慮到房屋的增值，給予對(duì)方以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以便對(duì)方有充分的信心和足夠的條件開始新生活，這將是對(duì)雙方最為公平的一種做法。