一、經(jīng)濟(jì)適用房的概念

　　經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。

　　經(jīng)濟(jì)適用房在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)能按照商品房的價(jià)格來(lái)計(jì)算嗎？要看經(jīng)濟(jì)適用房是否已購(gòu)滿五年？若要按商品房算，則必須交納土地出讓金和其他規(guī)定的費(fèi)用，就是要扣除必要的費(fèi)用。

　　二、經(jīng)濟(jì)適用房法律知識(shí)

　　自從2005年我國(guó)第一批經(jīng)濟(jì)適用房上市以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房糾紛增多，占二手房買賣糾紛中相當(dāng)?shù)谋壤６渲须x婚時(shí)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房如何分割的問(wèn)題也給全國(guó)法院的審判工作帶來(lái)了不少的難題。

　　根據(jù)建設(shè)部發(fā)展改革委監(jiān)察部財(cái)政部國(guó)土資源部人民銀行稅務(wù)總局　聯(lián)合出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，己購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買人擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動(dòng)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購(gòu)買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。此時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時(shí)，是按原價(jià)值分割，還是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值分割，大家都知道，經(jīng)濟(jì)適用房漲勢(shì)很高，有的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了3倍，如果按原價(jià)格分，未獲得房屋一方會(huì)很虧，如果按市場(chǎng)價(jià)分，與法規(guī)、規(guī)章、政策又相悖，因此出現(xiàn)原被告雙方都想盡辦法爭(zhēng)奪房產(chǎn)的情況。目前此問(wèn)題是司法實(shí)踐中的一大難點(diǎn)。

　　而購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，出售時(shí)按照屆時(shí)同地段普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款，并由政府優(yōu)先回購(gòu)，購(gòu)房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購(gòu)。此時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時(shí)，雖然價(jià)值高一些，但未獲得房屋一方仍會(huì)覺得虧，仍是拼命爭(zhēng)奪房產(chǎn)，造成法院判決的難度。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，也是離婚案件中當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。在判斷經(jīng)濟(jì)適用房是夫或妻的個(gè)入財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，首先看有無(wú)證據(jù)證明財(cái)產(chǎn)是夫或妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，有證據(jù)證明是夫或妻的個(gè)入財(cái)產(chǎn)時(shí)，如有約定，或者是一方的婚前個(gè)入財(cái)產(chǎn)等，就認(rèn)定為是夫或妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，否則，凡是婚姻關(guān)系存續(xù)期問(wèn)通過(guò)任何一方所獲得的財(cái)產(chǎn)，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)予以分割。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房屬于個(gè)入財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若無(wú)約定可以作如下認(rèn)定:

　　1、凡婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買并取得經(jīng)濟(jì)適用房的為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。雖然經(jīng)濟(jì)適用房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但只要夫妻支付全部購(gòu)房款的，房屋屬于買受入夫妻所有，辦理產(chǎn)權(quán)證僅是時(shí)間問(wèn)題，取得房屋產(chǎn)權(quán)具有必然性。

　　2、一方婚前申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，婚后雙方共同支付購(gòu)房款的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。婚前一方享有購(gòu)房資格，但婚后夫妻如果不交納購(gòu)房款，就無(wú)法取得房屋，支付房款是取得房屋的對(duì)價(jià)，因此，該房屋的取得不論從財(cái)產(chǎn)的形成，還是取得的時(shí)間上，均應(yīng)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　3、一方婚前申請(qǐng)購(gòu)買并支付部分購(gòu)房款，婚后夫妻交足購(gòu)房款的，婚前所支付的購(gòu)房款對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，就補(bǔ)交房款對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的交款時(shí)間始于2001年，第一批房屋的購(gòu)房款到2005年上半年才交清，交款期間跨度大，如果將經(jīng)濟(jì)適用房全部認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前支付房款的一方損失很大，且這種認(rèn)定亦缺乏法律依據(jù)，不能令人信服，還容易造成婚前文付房款的一方極大不滿，引發(fā)矛盾。僅將補(bǔ)交房款對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值認(rèn)定為天妻共有財(cái)產(chǎn)的依據(jù)是該部分財(cái)產(chǎn)價(jià)值形成于夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間。

　　4、一方婚前購(gòu)買并已支付全部購(gòu)房款的為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。雖然房屋產(chǎn)權(quán)的登記時(shí)間可能在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但該種情形下，購(gòu)房一方與政府之間的買賣合同已經(jīng)全部履行，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權(quán)，故房屋應(yīng)當(dāng)歸買受人所有。房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但不能因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)的登記發(fā)生在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間而改變所有權(quán)的性質(zhì)。

　　對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房分割時(shí)，因購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所欠銀行借款或其他債務(wù)一并處理，司法實(shí)踐對(duì)該處理意見無(wú)分歧。不對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分割時(shí)，對(duì)因購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所欠銀行借款或其他債務(wù)，此時(shí)不應(yīng)處理因購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房所欠的銀行借款或其他債務(wù)。理由:夫妻所欠的購(gòu)房債務(wù)，其借款均支付給了房屋出售方（政府），已經(jīng)轉(zhuǎn)化為房屋價(jià)值，由于現(xiàn)在無(wú)法確定房屋的歸屬，也就不能確定由夫妻哪一方承擔(dān)該債務(wù)。在此種情況下，可以告訴實(shí)際借款人，若配偶不償還借款時(shí)，借款入可以先行清償，待清償完畢，自己的損失可以在日后分割經(jīng)濟(jì)造用房時(shí)向原配偶主張。

　　三、經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時(shí)如何分割？

　　我在8年前與丈夫江某登記結(jié)婚，如今二人婚姻走到了盡頭，雙方都同意離婚，孩子撫養(yǎng)等問(wèn)題都好商量，最大的一個(gè)難題就是對(duì)在三年前購(gòu)買的一套經(jīng)濟(jì)適用房雙方互不相讓，又找不到比較好的分割辦法。該經(jīng)濟(jì)適用房 （建筑面積60平方米）是江某所在單位自建的，根據(jù)家庭收入、家庭人口及工齡等因素，花12萬(wàn)元優(yōu)惠購(gòu)買的，已經(jīng)辦理了“兩證”。但按照購(gòu)房協(xié)議的約定和有關(guān)規(guī)定，該房5年后才能上市交易，現(xiàn)在還不能上市交易。現(xiàn)在他們所在地的房屋市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到5000元一平方米。江某認(rèn)為，這經(jīng)濟(jì)適用房是他所在單位分給他的，12萬(wàn)元購(gòu)房款是雙方共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分割的是這12萬(wàn)元購(gòu)房款;而我姐姐則認(rèn)為，這房屋也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房屋的實(shí)際價(jià)格分割。請(qǐng)問(wèn)，像我這種情況，經(jīng)濟(jì)適用房在離婚時(shí)如何分割?

　　該經(jīng)濟(jì)適用房是在你們夫妻關(guān)系存續(xù)期間得到的，依照我國(guó)《婚姻法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一般情況下，夫妻共同財(cái)產(chǎn)在離婚時(shí)要平均分割，但本案的問(wèn)題是應(yīng)當(dāng)如何分割，按購(gòu)買時(shí)的12萬(wàn)元分割顯然是沒有道理的，因?yàn)?2萬(wàn)元購(gòu)買包含著當(dāng)時(shí)賣方對(duì)夫妻雙方的優(yōu)惠，即使是按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的，由于近幾年房屋漲價(jià)是不爭(zhēng)的事實(shí)，這在法律上可以認(rèn)為是無(wú)需當(dāng)事人舉證證明的“眾所周知的事實(shí)”，即無(wú)論如何都不應(yīng)當(dāng)按購(gòu)買時(shí)的價(jià)格分割。但由于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房這種房屋的分割法律上確實(shí)找不到具體的法律依據(jù)，只能根據(jù)民法的公平原則進(jìn)行分割或者分配。我們認(rèn)為，雙方可以采取競(jìng)價(jià)拍賣的方式分割該房屋，由出價(jià)高的一方取得該房屋的所有權(quán)，給予對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償，這樣可以做到對(duì)雙方都比較公平。如果不愿意以競(jìng)價(jià)方式分割，則可以在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上，扣除營(yíng)業(yè)稅、綜合地價(jià)款（土地出讓金）并考慮到日后交易的風(fēng)險(xiǎn)等因素，大致確定該經(jīng)濟(jì)適用房的目前價(jià)格，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行平均分配。總之，只要雙方按照公平合理的原則，在互諒互讓的基礎(chǔ)上總會(huì)找到雙方都可以接受的分割辦法的。