成都婚姻官司律師：沈輝

　　近日，某中級人民法院審結一起當事人一方依據房屋買賣合同而起訴要求另一方返還原物糾紛案件。該案中柳某從案外人朱某處購得房屋一套，并依法取得房屋所有權證，但該房一直由朱某前妻羅某占用并居住，羅某在雙方離婚時經法院調解取得該房，不同意返還給柳某。羅某與朱某原系夫妻關系，雙方于婚姻關系存續期間購買了201號經濟適用住房（建筑面積150平方米）一套。2010年6月4日，柳某與朱某簽訂《存量房屋買賣合同》，約定朱某將201號房屋出售給柳某，成交價格為605 395元。同日，該房屋所有權轉移登記至柳某名下。2010年6月17日，羅某與朱某經大興區人民法院調解離婚，雙方約定上述房屋歸羅某所有。201號房屋現由羅某占有使用。柳某與羅某均表示無法聯系到朱某。柳某起訴至法院稱：朱某賣房給其時羅某知曉，201號房屋的實際成交價為157萬元，其已支付了全部購房款且全部以現金方式支付。朱某與羅某離婚時分割已出賣房屋系兩人惡意串通，損害其利益，要求羅某返還房屋。羅某辯稱：房屋是其與朱某夫妻共同財產，并在法院調解離婚時判歸其所有，柳某與朱某之間的房屋買賣行為存在許多疑點，羅某不認可柳某支付了房款。由此可以看出雙方惡意串通，損害了羅某的利益，二人之間的合同應屬無效，不同意柳某的訴訟請求。

　　一審法院審理認為：201號房屋現在雖然登記在柳某名下，但羅某通過法院調解占有使用該房屋至今。在雙方就該房屋的權屬存在爭議的情況下，柳某要求羅某騰退房屋并支付房屋租金損失的訴訟請求，法院不予支持，判決駁回柳某的訴訟請求。一審判決后，柳某不服提起上訴，稱其于2010年6月4日取得了201號房屋的所有權，朱某與羅某2010年6月17日簽訂的離婚協議處分了其房屋，二人之間的協議無效。房屋所有權不存在任何爭議，要求二審支持其訴訟請求。

　　在二審審理過程中，雙方當事人情緒都非常激動，相互指責對方與案外人朱某串通。現雙方都無法聯系到朱某，而經法官詢問，柳某無法證實其將全部房款的現金交付給了朱某。根據目前的證據，一方有房屋買賣合同和房屋所有權證書，而另一方則有法院的生效裁判文書，雙方各執一詞，本案中是否存在一方與朱某惡意串通還是雙方都是受害人，孰真孰假難以辨認。二審法院承辦人認為本案在有產權爭議且無法聯系到朱某的情況下難以判令騰房并返還。

　　二審法院經審理確認：在我國不動產實行產權登記制度，房屋使用權證是權利人依法享有權利的憑證。柳某取得了權力部門頒發的房屋所有權證，是法律意義上的房屋所有權人。柳某與朱某簽訂了房屋買賣合同，隨后取得了201號房屋的所有權，但并未實際占有該房屋。基于房屋買賣合同的訂立，柳某與朱某之間存在權利義務關系，朱某負有將交易的房屋交付柳某的義務。朱某未履行交付房屋的義務，而羅某實際占有房屋，因此，柳某主張權利時應當將朱某和羅某共同列為被告提起訴訟，柳某未將朱某作為被告起訴，單獨起訴羅某要求騰退房屋，法院不予支持。