房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺留的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關(guān)系要在一定的條件下才能發(fā)生。      

一、繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人（在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人）死亡后才能發(fā)生。這是繼承的首要條件。     

二、繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個(gè)條件。     

三、遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。這是繼承的第三個(gè)條件。    

《繼承法》將繼承人分成兩個(gè)繼承順序：     

第一順序：配偶、子女、父母；     

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。     

繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼承（包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼承權(quán)的，才由第二順序繼承人繼承）。     

在我國，繼承的種類通常有法定繼承和遺囑繼承：     

 一、法定繼承：是指直接按照法律規(guī)定的繼承人范圍、繼承順序、財(cái)產(chǎn)分配原則進(jìn)行的一種繼承，也是在日常生活中最基本、最常見的一種繼承方式。     

二、遺囑繼承：是指按照遺囑人生前所立的遺囑確立遺產(chǎn)的繼承人及遺產(chǎn)處理的一種繼承方式。     

法定繼承和遺囑繼承，繼承人都必須是法律規(guī)定的繼承人，不能為其他的個(gè)人或者集體。    

遺囑應(yīng)當(dāng)對缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。     

房產(chǎn)贈(zèng)與是指房屋所有人將房屋所有權(quán)無償贈(zèng)給他人的行為。根據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，受贈(zèng)房屋須提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同等書面證件，到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理正式的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，房產(chǎn)贈(zèng)與行為才具有法律效力。受贈(zèng)人也只有經(jīng)辦理登記手續(xù)后才能取得房屋的所有權(quán)。     

一般來說，房屋贈(zèng)與手續(xù)主要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟：     

一、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。按規(guī)定，房屋贈(zèng)與一定要采用書面形式。     

二、二、房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。     

三、辦理公證。根據(jù)司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。目前，我們南京市規(guī)定除同一戶籍的直系親屬之間贈(zèng)與外，一律需出具經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的贈(zèng)與書。     

四、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈(zèng)與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交下列證件：１、申請書；２、身份證件；３、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；４、贈(zèng)與書及公證書。     

五、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里的交付要以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。     

另外還有一種特殊的贈(zèng)與形式：遺贈(zèng)。

贈(zèng)是指自然人通過遺囑的方式，將其遺產(chǎn)的一部分或全部贈(zèng)與國家、社會(huì)或者法定繼承人以外的自然人的一種民事法律行為。遺贈(zèng)是贈(zèng)與的一種特殊形式，接受贈(zèng)與人是法定繼承人以外的人或組織。