繼承律師

　　依據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于宅基地上的房屋所有人，宅基地不屬于個(gè)人遺產(chǎn)，不能被繼承。

　　《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”這一規(guī)定充分說明，我國(guó)實(shí)行土地公有制，即全民所有和集體所有。任何組織或個(gè)人只能依法取得土地使用權(quán)，不可能取得所有權(quán)，所以也就不存在所有權(quán)的繼承問題。

　　宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，是權(quán)利人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，法律賦予權(quán)利人有權(quán)依法利用該土地建造住宅，但沒有賦予權(quán)利人對(duì)其土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和處置權(quán)，所以，土地使用權(quán)的繼承將受到一定的限制。

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“……任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。”這一規(guī)定是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本制度條件下，強(qiáng)調(diào)土地必須依法轉(zhuǎn)讓和必須有償使用。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十八條規(guī)定：“依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個(gè)人，其土地使用權(quán)可以繼承。”所以，其繼承的前提必須是：“依照本條例的規(guī)定取得的土地使用權(quán)的個(gè)人。”本條例的規(guī)定和主旨就是要依法有償使用土地。

　　如果原宅基地使用權(quán)人依法以出讓方式取得土地使用權(quán)，并且向土地所有者繳納了未來若干年土地所有權(quán)價(jià)款的，在土地出讓合同規(guī)定的有效年期內(nèi)有相對(duì)的處置權(quán)，其土地使用權(quán)是完全可以繼承。土地管理部門應(yīng)根據(jù)繼承人申請(qǐng)，將其土地使用權(quán)直接變更給房屋繼承人。那么，在未按照本條例的規(guī)定，沒有以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)的情況下，不能直接辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。要使繼承人的土地使用權(quán)合法化，就應(yīng)該以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)后，再申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，依法取得土地使用權(quán)證。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)交易一章，對(duì)土地取得方式、轉(zhuǎn)讓條件等作了明確規(guī)定：房屋所占用的土地必須以出讓方式取得;以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，對(duì)符合國(guó)務(wù)院劃撥用地規(guī)定的，可以不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移等等。這一規(guī)定，創(chuàng)立了“房隨地走”的思維理念。但是，它的法律和理論基礎(chǔ)是建立在：房地產(chǎn)用地的前提必須是依法以出讓方式取得。在此前提下才能是“地隨房走”。即使是符合劃撥用地條件，轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)時(shí)，也要將其土地收益部分上繳國(guó)家。

　　由此可見，除出讓取得土地可以“房隨地走”之外，其他房屋轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更，都必須補(bǔ)辦完善土地有償使用手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金或土地收益后，方能辦理土地變更登記手續(xù)。切不可直接采取“房隨地走”的辦法辦理土地變更登記手續(xù)，使違法違規(guī)用地合法化。

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。”

　　農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法分配給其成員用作住宅建設(shè)的，帶有福利保障性質(zhì)，所以，一戶只能享受一處宅基地。農(nóng)村村民因繼承房屋所有權(quán)而形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，只要繼承人在繼承前沒有享有宅基地使用權(quán)，且符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條的：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定，繼承人可以依法申請(qǐng)使用被繼承人原宅基地，經(jīng)依法批準(zhǔn)后再申請(qǐng)辦理土地登記，并交出原土地使用權(quán)證書。

　　對(duì)不符合條件或者因繼承將會(huì)形成一戶多宅的，可以采取只登記不發(fā)證的辦法，在土地登記卡上載明繼承人或受遺贈(zèng)人姓名。繼承的房產(chǎn)原則上不能改建，直至該房產(chǎn)自然滅失，其土地有土地所有者收回。但是，繼承人家庭成員符合分家立戶條件，需要使用該宅基地時(shí)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后辦理土地登記，核發(fā)土地證書。如果繼承人因經(jīng)營(yíng)需要使用該宅基地或者改建、轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地，就應(yīng)當(dāng)以出讓、租賃等有償方式取得該宗土地使用權(quán)。

　　綜上所述，宅基地使用權(quán)繼承，土地使用權(quán)能否繼承，要根據(jù)土地管理法律法規(guī)規(guī)定，區(qū)別不同情況來確定。也就是說，原來已以出讓方式取得的土地使用權(quán)，在出讓合同規(guī)定的年期內(nèi)可以繼承，直接辦理土地使用權(quán)變更登記，核發(fā)《土地使用證》;

　　農(nóng)村村民因繼承房屋所取得的宅基地，可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，通過申請(qǐng)使用村莊內(nèi)集體建設(shè)用地的方式取得該宅基地使用權(quán);不符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定，取得的宅基地只登記不發(fā)證，其繼承的房屋不得改建，直至所繼承的房屋自動(dòng)滅失后由土地所有者收回其土地使用權(quán);

　　除此之外，原以劃撥方式取得的土地使用權(quán)(包括國(guó)有和集體所有)都不能直接繼承，確需改建、改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓(出租)所繼承的房產(chǎn)，都必須經(jīng)過依法審批，并以協(xié)議出讓等有償方式取得土地使用權(quán)。